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租戶人身安全亟須立法明確保障

2018-09-07 09:19:45    來源:法制網    

對話人

    北京大學房地產法研究中心主任  樓建波

    易居研究院智庫中心研究總監  嚴躍進

    法制網記者  趙麗

    法制網實習生  林靖耘

    出租房空氣質量如何約定

    記者:自如甲醛超標事件曝光后,很多租房者開始為自己的身體健康憂慮。在目前情況下,有民眾提出,租房合同中能否對甲醛濃度等空氣質量問題進行約定,以保證居住安全?

    嚴躍進:單純約定此類甲醇標準的概念,其實很難做到,或者說很少會有機構去做,租客也難以針對質量問題進行租房交易。所以,其實要換個角度去約定,即承諾此類住房離最近一次裝修是6個月以上時間,類似的約定可能會比較務實。

    樓建波:在合同里,如果說當事人有明確約定,當然是可以落實的。但目前一般只會約定提供的房子是合法的、是適合居住的。現在室內空氣質量標準是推薦性的標準,沒有一個強制性的標準。除非合同雙方有約定,房屋內空氣質量要達到一個具體的標準,否則我個人不認為這是一個合同可以約定清楚的問題,利用合同來約定也不是一個好的解決辦法。如果要在合同里進行約定的話,第一,締約的成本會很高;第二,如果是個人對個人的租賃合同,雙方可能都沒有足夠的經驗和知識進行約定,如果是企業和個人的合同,考慮現在的租賃市場還是以租方市場為主,也不好進行約定。

    記者:但即使約定了,也可能存在問題。9月1日,2017年曾經在自如租房的租客趙先生向媒體反映,通過自如申請的第三方空氣檢測結果存在被人為操縱的情形。針對趙先生的遭遇以及空氣質量檢測如何確保準確性的問題,自如方面回應稱,正在核實相關情況,并表示“絕不允許任何個人錯誤行為影響公司在甲醛治理這件事情上的決心和努力”。

    樓建波:從目前的實踐來看,都是中介公司裝修后自己進行檢測,中介公司認為符合建議性標準,就會把房源投入市場。目前大家還在討論的,法律上還沒有明確的規定的,一種是第一次推向市場的房源要出示第三方檢測報告,第二種是承租人自己去檢測,但雙方都要明確相應的標準,只要不符合標準,租戶身體上出現不良反應,出租方就要承擔相關責任。

    記者:如果租房者要求評測,評測費用如何分擔?

    樓建波:法律上可以作出更符合政策的約定,但在實踐中如果發生訴訟,那一定是要承租人作為原告先請第三方來檢測并支付相關費用,如果勝訴了,可以將這筆費用放入相應的訴訟費。如果將來法律能規定或者中介機構能夠證明質量空氣是好的,這就要根據具體情況來看。

    嚴躍進:類似費用建議由出租者或者房東承擔,屬于強制交付的內容。

    空氣質量標準待法律明確

    記者:我們查閱相關資料注意到,對于租賃房屋的安全質量監管,目前還沒有特別明確的法律依據和合適的監管主體。以北京為例,對于出租房屋的質量,《北京市房屋租賃管理若干規定》要求,出租房屋的建筑結構和設備設施,應當符合建筑、消防、治安、衛生等方面的安全條件,不得危及人身安全。

    樓建波:房東有義務保證空氣質量合格。什么樣的房屋可以出租?首先必須要有處分權;第二是適宜居住,這就包括空氣質量標準要到達一定的條件。現在的問題是,如何判斷空氣質量是否良好、超標的標準是什么?

    記者:剛才您也提到了,室內空氣質量標準現在只是一個建議性的標準,沒有強制性的標準。

    樓建波:原來的室內空氣質量標準主要是為了告訴房屋所有權人、企事業單位,要把室內空氣質量維護在一個什么程度,否則在其中居住、工作的人就會受到侵害。在租賃企業出來之前,即便是通過中介撮合成交的,租賃雙方是房東和承租人,屬于個人對個人的租賃,但現在變成了租賃企業和消費者,我認為這個時候立法就要跟進了。對于租賃企業出租房屋的空氣質量標準,法律應作出規定,而不能依靠當事人約定。

    出租房裝修質量由誰把關

    記者:其實,這并不是自如第一次被曝出甲醛超標。2017年,中國之聲就報道過自如等中介收房后快速裝修出租,因裝修通風期太短、材料材質等原因導致甲醛嚴重超標,租客出現明顯病癥。彼時,自如稱會全力解決問題,不推諉責任,但此后甲醛超標的消息時有曝出,剛剛過去的8月份就有超過3起公開報道。

    嚴躍進:從房東的角度看,房東有義務做到房子裝修合格等。這個標準預計后續會積極出臺,即機構類的租賃住房未來會有各類新的管控內容。

    針對住房質量,現在主要是住房部門、工商部門、國土部門、消防部門等在監管,但是針對租賃市場的裝修房屋還真沒有監管。不過,從嚴格意義上說,消防部門可以對裝修進行監管,但在甲醛檢測這個問題上還存在空白。這其實是新事物,也是未來監管層需要把握的新內容。從法律上說也沒有太多明確規定,嚴格說其實是在租賃合同中有一點體現,或者說是房東需要保障房源的安全性等,類似內容在未來還是需要住房監管部門來管控。

    記者:上述法律空白是否有待法律法規或者監管部門、行業自律部門進行補充?

    嚴躍進:對于此類法律空白來說,建議相關部門積極出臺政策,從當前的糾紛和問題中提煉出監管的精髓。同時,對于此類租賃業務來說,建議形成比較系統的監管內容或指導方案,這樣對近期租賃業務的開展是一種利好。

    樓建波:這個行業剛興起,大家還沒辦法確定由誰來管。現在是住建部門對這些企業從事的租賃業務有權進行管理和指導,具體有什么問題也不好說。

    怎樣解決出租房裝修污染問題

    記者:民眾現在關心的是,自如的這種商業模式是否有辦法避免裝修污染?

    嚴躍進:從裝修污染角度看,未來在裝修材料、裝修方式等方面是可以調整的。另外很關鍵的一點是適當減少精裝修等,通過簡單墻面粉刷等進行處置,這樣性價比會更高。類似裝修甚至建議可以放棄,而寧可采取類似墻面刷白等簡單裝修,成本低、更環保。

    記者:長租公寓室內空氣質量問題,應有監管部門介入。同時,隨著租房市場日益火爆以及體量龐大的租房平臺的興起,對于租賃房的室內空氣質量問題,應出臺更完善的法律法規和配套制度加以規范,使租客健康權益有一個更好的保障。

    嚴躍進:從管理部門看,是房管局、住建委或相關部門管控,其實主要還是中介行業協會在管。類似機構的監管應該說具有勸告的含義,但是其監管的力度明顯要弱于房管部門。協會的會員是由中介機構擔任的,其監管的模式會通過類似座談會、約談、門店督查等進行,震懾力確實低了一點。而從當前市場管控的角度看,工商行政部門也可以積極介入。對于類似租賃業務的監管,建議后續還是由住房監管部門進行,同時適當聯合衛生健康部門、環保部門等積極進行抽樣調查。大體上說,未來需要進行事后監督,這也是很關鍵的內容。

    樓建波:針對這次曝光的情況,我們需要更好的監管和調查。對于這次被曝光的甲醛問題,我認為沒有必要延伸討論對整個長租公寓應該如何進行管理。針對此次事件的解決方案,一是國家要出臺強制性的標準,規定租房租賃企業出租的房子室內空氣質量達到一個什么樣的標準才可以出租;二是信息披露,明確房源信息,比如房子是什么時候收回的、是否有進行二次裝修、裝修后的空氣質量檢測結果是什么;三是法律要規定如果因為空氣質量問題造成租戶健康損害,租賃公司要承擔責任,而且舉證責任倒置。如果能做好以上三點,這類問題就可以有所解決。企業自律是一個方面,還有要立法跟進和相關部門的監管。

(編輯:李維 )

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